Si hi ha una novetat fiscal que ha impactat de ple el mercat de la inversió immobiliària a Catalunya és l'increment de l'ITP en la compra d'edificis residencials sencers. És una qüestió que avui dia condiciona moltes operacions: cada vegada és més habitual que un inversor ens pregunti primer quant haurà de pagar d'impostos abans fins i tot de negociar el preu de compra. Aquí t'expliquem sobre quin import es calcula, quin tipus s'aplica i quines excepcions existeixen.
Sobre quin import es calcula l'ITP
El primer que cal saber és sobre quin import es calcula l'impost. Si existeix valor de referència del Cadastre, la base imposable serà el valor més alt entre el valor declarat a l'escriptura i aquest valor de referència.
A la pràctica, això vol dir dues coses: si el preu de compra és superior al valor de referència, l'impost es calcularà sobre el preu efectivament declarat. En canvi, si es declara un import inferior al valor de referència, serà aquest últim el que servirà de base per liquidar l'impost. No hi ha marge per rebaixar la base imposable declarant per sota del valor de referència.
El tipus del 20%, sense distinció entre gran tenidor i particular
Pel que fa al tipus impositiu, actualment la compra d'un edifici residencial sencer, amb divisió horitzontal o sense, tributa amb caràcter general al 20% d'ITP. Aquest tipus s'aplica tant si el comprador és un gran tenidor com si no ho és — no hi ha un tipus més suau per al comprador petit o individual.
Aquest canvi ha fet que moltes operacions s'hagin hagut de replantejar. En més d'una ocasió hem tingut inversors que, després de calcular el cost total de l'operació, han decidit renegociar el preu o fins i tot desistir de la compra perquè l'impacte fiscal reduïa considerablement la rendibilitat prevista.
No és un supòsit teòric: és el patró que veiem repetit a la pràctica diària. Un inversor s'interessa per un edifici sencer, arriba a un preu de partida amb el propietari i, quan calcula l'ITP al 20%, la rendibilitat esperada queda molt per sota del que necessitava per tancar l'operació. El resultat és sempre un d'aquests dos: es torna a la taula a renegociar el preu a la baixa, o l'operació es cau directament.
Patró observat en operacions reals gestionades des d'Edificis Girona
Les excepcions que trenquen el 20%
Ara bé, la normativa també estableix algunes excepcions en què aquest tipus incrementat del 20% no és aplicable:
- Promotors socials — l'excepció més directa, pensada per no penalitzar l'habitatge social.
- Entitats privades sense ànim de lucre que destinen els habitatges a persones o famílies en situació de vulnerabilitat residencial.
- Adquisicions per establir la seu social o el centre de treball de l'adquirent — quan l'edifici passa a tenir un ús empresarial propi, no residencial per a tercers.
També existeix una excepció important per a determinades persones físiques. Quan s'adquireix un edifici amb un màxim de quatre habitatges i tots es destinen a constituir l'habitatge habitual del comprador i dels seus familiars fins al segon grau de parentiu, no resulta d'aplicació aquest tipus incrementat del 20%.
El que cal retenir per a un inversor: aquestes excepcions estan pensades per a casos molt concrets (habitatge social, ús familiar directe, seu pròpia), no per a la compra d'inversió estàndard. Si el teu perfil és el d'un inversor que compra per llogar o revendre, el més probable és que t'apliqui el 20% general — no donis per fet que hi entres sense verificar-ho abans de fer una oferta.
Comprar per fases no serveix per esquivar l'impost
A més, la normativa preveu mecanismes específics per evitar que aquest gravamen es pugui eludir mitjançant l'adquisició progressiva d'un edifici en diverses fases o transmissions successives. Estructurar la compra en trossos, o repartir-la en diverses operacions per intentar quedar-se per sota del llindar, no redueix l'impost — i afegeix complexitat i risc fiscal a l'operació sense cap benefici real.
L'error més freqüent: fer els números només amb el preu de compra
L'error més freqüent que continuem veient és fer els números únicament amb el preu de compra. A banda de l'ITP, també cal tenir en compte les despeses de notaria, registre, possibles obres, honoraris tècnics i la resta de costos inherents a qualsevol inversió immobiliària.
Per això, abans de presentar una oferta, sempre recomanem calcular el cost global de l'operació. Una bona inversió no depèn només d'aconseguir un bon preu de compra, sinó de conèixer amb exactitud quin serà el cost final i la rendibilitat real de l'actiu.
Vols saber quant et costarà realment comprar aquest edifici?
Abans de fer una oferta, calculem amb tu l'ITP real segons el teu perfil i el tipus d'edifici, més la resta de costos d'entrada. Sense compromís.
Demana el càlcul gratuït