La plusvàlua municipal canvia molt d'un ajuntament a l'altre i molt encara entre els dos mètodes de càlcul que permet la llei. En una venda recent a Castelló d'Empúries amb quatre propietaris, la xifra a pagar pel mètode objectiu va ser quatre vegades inferior a la del mètode real. En aquest article repassem com es calcula la plusvàlua als nou ajuntaments on operem a Girona i la Costa Brava — Roses, Figueres, L'Escala, Platja d'Aro, Sant Feliu, Lloret, Blanes, Girona ciutat i Castelló d'Empúries — i per què sempre val la pena fer els dos càlculs abans de signar.
Per què la plusvàlua varia tant per municipi
L'Impost sobre l'Increment de Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana (IIVTNU) està regulat per la Llei Reguladora de les Hisendes Locals, però el seu càlcul efectiu el determina cada ajuntament a través de la seva ordenança fiscal. Això vol dir que tres elements canvien municipi a municipi:
- El tipus impositiu que aplica l'ajuntament sobre la base imposable (rang legal del 0% al 30%). Cada ajuntament tria el seu, i el pot revisar anualment.
- Les bonificacions: per transmissió mortis causa entre descendents i cònjuges, per habitatge habitual, o per actuacions de rehabilitació. La bonificació màxima legal és del 95%, però cada ajuntament decideix si l'aplica i amb quins límits.
- El procediment de presentació: alguns municipis exigeixen autoliquidació pel contribuent; altres practiquen una liquidació administrativa que envia l'ajuntament. Això canvia els terminis efectius i la documentació.
A més d'aquests tres elements per ajuntament, el càlcul global depèn dels dos mètodes que va introduir el Reial Decret Llei 26/2021. La diferència entre l'un i l'altre pot ser de centenars o milers d'euros, i la llei permet triar el més favorable.
Els dos mètodes: el cas Castelló d'Empúries
El millor manera d'entendre la diferència entre els dos sistemes de càlcul és veure-la amb un cas que vam tancar fa poc.
Vam acompanyar la venda d'una propietat a Castelló d'Empúries en què la titularitat estava repartida entre quatre propietaris amb percentatges desiguals. Abans de tancar, els propietaris volien saber exactament què haurien de pagar de plusvàlua municipal, així que vam fer els dos càlculs.
Com que la llei permet triar el sistema més favorable, la plusvàlua es va liquidar pel mètode objectiu. La diferència va ser de gairebé quatre vegades. Cada copropietari va liquidar la seva part proporcional segons el percentatge de titularitat.
Cas real · Castelló d'Empúries · 2026
Què canvia entre els dos mètodes
El mètode objectiu parteix del valor cadastral del sòl, els anys de tinença i uns coeficients fixats per llei. És un càlcul tancat — no depèn del preu de venda. Si la propietat fa molts anys que es té i el valor cadastral del sòl és alt, sol sortir més car.
El mètode real compara el preu d'adquisició amb el preu de venda i aplica la part proporcional corresponent al sòl segons el cadastre. Si has venut just per sobre del que vas pagar, sol sortir molt favorable. Si has venut amb forta plusvàlua real, pot sortir més car que l'objectiu.
El cas de Castelló no és cap excepció: en la majoria de transmissions familiars on l'immoble fa molts anys que està al patrimoni i no s'ha venut a un preu molt superior al de compra, el mètode objectiu hi surt guanyant. Quan la venda és especulativa o a curt termini, el mètode real sol ser més barat.
Comparativa per ajuntaments: què cal saber
Aquesta taula resumeix la informació pràctica que canvia per municipi i que cal verificar abans de presentar la liquidació. Els tipus impositius concrets i les bonificacions s'actualitzen any a any per ordenança fiscal — per al càlcul exacte, el millor és consultar la versió vigent del 2026 al web de l'ajuntament o demanar-nos que ho fem.
| Ajuntament | Simulador en línia | Forma de presentació | Bonificacions destacades |
|---|---|---|---|
| Roses | Sí | Autoliquidació | Mortis causa entre descendents i cònjuges |
| Figueres | Consultar OAC | Autoliquidació / liquidació | Mortis causa entre descendents i cònjuges |
| L'Escala | Consultar OAC | Autoliquidació | Mortis causa entre descendents i cònjuges |
| Castelló d'Empúries | Consultar OAC | Autoliquidació | Mortis causa entre descendents i cònjuges |
| Platja d'Aro | Consultar OAC | Autoliquidació / liquidació | Mortis causa entre descendents i cònjuges |
| Sant Feliu de Guíxols | Consultar OAC | Autoliquidació | Mortis causa entre descendents i cònjuges |
| Lloret de Mar | Consultar OAC | Autoliquidació | Mortis causa entre descendents i cònjuges |
| Blanes | Consultar OAC | Autoliquidació | Mortis causa entre descendents i cònjuges |
| Girona ciutat | Sí | Autoliquidació | Mortis causa entre descendents, cònjuges i habitatge habitual |
Apunts per ajuntament
Després de tancar operacions als nou municipis on operem, hi ha matisos pràctics que val la pena conèixer abans de plantejar una venda.
Roses
És dels pocs ajuntaments de la Costa Brava que ofereix una eina pràctica en línia per fer una previsió orientativa de la plusvàlua abans de la venda. Estalvia haver d'anar a l'OAC i permet al venedor fer-se una idea ràpida del cost. Per a edificis sencers, sempre recomanem comprovar el càlcul amb gestoria o amb nosaltres, perquè un dels dos mètodes pot sortir bastant més favorable que el que dona el simulador per defecte.
Figueres
Mercat amb molt edifici antic al centre i una part important d'operacions per herència. L'autoliquidació es presenta a l'OAC o per la seu electrònica. Per a edificis amb diversos propietaris herència, val la pena verificar si la bonificació mortis causa cobreix tot el valor cadastral o si hi ha topall.
L'Escala
Forta presència de propietat de no residents, sobretot francesos. Per a venedors no residents cal tenir present, a banda de la plusvàlua, la retenció del 3% del preu pel comprador a compte d'IRPF. Les dues coses van per separat però sovint s'embarullen.
Castelló d'Empúries
Mercat amb molt residencial de segona residència i operacions amb diversos copropietaris (com el cas que hem comentat). Important calcular pels dos mètodes — la diferència pot ser substancial quan la propietat fa anys que està al patrimoni familiar i el valor cadastral del sòl és elevat.
Platja d'Aro
Preus de venda alts en zones com Mas Nou o S'Agaró. El mètode real pot sortir car en operacions amb plusvàlua real important, però sovint el mètode objectiu compensa per la limitació dels coeficients. Recomanem fer els dos càlculs sempre per sobre del milió d'euros de venda.
Sant Feliu de Guíxols
Casc antic amb edificis plurifamiliars de tota la vida. La majoria d'operacions són transmissions familiars on el mètode objectiu sol ser favorable. Verificar bonificació mortis causa abans de qualsevol acceptació d'herència.
Lloret de Mar
Mercat amb molta inversió hotelera i de pisos turístics. Per a edificis sencers destinats a explotació turística, el càlcul de la plusvàlua pot interactuar amb la fiscalitat de la societat propietària si hi és — convé veure-ho amb assessor.
Blanes
Mercat similar al de Lloret per perfil de comprador, però amb més rotació d'habitatges residencials. Bonificacions estàndard per mortis causa i autoliquidació via OAC o seu electrònica.
Girona ciutat
Diferent de la resta perquè és mercat urbà no costaner. Hi ha bonificacions específiques per habitatge habitual que sovint no s'apliquen perquè el venedor no les sol·licita. Si l'immoble ha estat habitatge habitual del transmitent, comprovar sempre la bonificació abans de presentar.
Comprant un edifici sencer a la Costa Brava. La plusvàlua és deute del venedor, però l'immoble queda afecte al seu pagament. En operacions per sobre del milió d'euros és habitual que la plusvàlua superi els 5.000–15.000 € — un descuit a l'escriptura pot acabar reclamant-se al comprador.
Demanem sempre prova del càlcul i, si l'autoliquidació encara no s'ha presentat, una retenció del preu fins que es presenti. És un dels punts de la due diligence que mai saltem.
Què cal fer abans de signar
Si esteu plantejant vendre un immoble urbà a qualsevol dels nou municipis llistats, aquest és el procediment que recomanem:
- Localitzeu l'escriptura d'adquisició (preu i data).
- Consulteu el valor cadastral del sòl al rebut de l'IBI o a la Seu Electrònica del Cadastre.
- Verifiqueu l'ordenança fiscal vigent del municipi (tipus impositiu i bonificacions del 2026).
- Calculeu la plusvàlua pels dos mètodes i compareu — el contribuent tria el més baix.
- Si hi ha bonificació per mortis causa, habitatge habitual o un altre supòsit, recopileu la documentació abans de l'escriptura.
- Si hi ha diversos copropietaris, repartiu la quota segons percentatges abans de presentar les autoliquidacions individuals.
El motiu per fer-ho així és senzill: si la xifra final canvia entre 500 i 2.000 € (o més) segons mètode, és diners reals que es queden al venedor. I per a inversors compradors, és tranquil·litat saber que l'immoble que adquireixen no portarà sorpreses fiscals.
Vols saber quina plusvàlua tindries en el teu municipi?
Si tens un edifici a Girona o la Costa Brava i vols anticipar la plusvàlua exacta abans de signar, fem el càlcul pels dos mètodes amb la teva ordenança i et donem una xifra orientativa sense compromís.
Demana el càlcul