La plusvalía municipal cambia mucho de un ayuntamiento a otro, y mucho más todavía entre los dos métodos de cálculo que permite la ley. En una venta reciente en Castelló d'Empúries con cuatro propietarios, la cifra a pagar por el método objetivo fue cuatro veces inferior a la del método real. En este artículo repasamos cómo se calcula la plusvalía en los nueve ayuntamientos donde operamos en Girona y la Costa Brava (Roses, Figueres, L'Escala, Platja d'Aro, Sant Feliu, Lloret, Blanes, Girona ciudad y Castelló d'Empúries) y por qué siempre vale la pena hacer los dos cálculos antes de firmar.
Por qué la plusvalía varía tanto por municipio
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) está regulado por la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, pero su cálculo efectivo lo determina cada ayuntamiento a través de su ordenanza fiscal. Esto significa que tres elementos cambian de un municipio a otro:
- El tipo impositivo que aplica el ayuntamiento sobre la base imponible (rango legal del 0% al 30%). Cada ayuntamiento elige el suyo y lo puede revisar anualmente.
- Las bonificaciones: por transmisión mortis causa entre descendientes y cónyuges, por vivienda habitual o por actuaciones de rehabilitación. La bonificación máxima legal es del 95%, pero cada ayuntamiento decide si la aplica y con qué límites.
- El procedimiento de presentación: algunos municipios exigen autoliquidación por el contribuyente; otros practican una liquidación administrativa que envía el ayuntamiento. Eso cambia los plazos efectivos y la documentación.
Además de estos tres elementos por ayuntamiento, el cálculo global depende de los dos métodos que introdujo el Real Decreto Ley 26/2021. La diferencia entre uno y otro puede ser de cientos o miles de euros, y la ley permite elegir el más favorable.
Los dos métodos: el caso Castelló d'Empúries
La mejor manera de entender la diferencia entre los dos sistemas de cálculo es verla con un caso que cerramos hace poco.
Acompañamos la venta de una propiedad en Castelló d'Empúries en la que la titularidad estaba repartida entre cuatro propietarios con porcentajes desiguales. Antes de cerrar, los propietarios querían saber exactamente qué tendrían que pagar de plusvalía municipal, así que hicimos los dos cálculos.
Como la ley permite elegir el sistema más favorable, la plusvalía se liquidó por el método objetivo. La diferencia fue de casi cuatro veces. Cada copropietario liquidó su parte proporcional según el porcentaje de titularidad.
Operación anónima; las cifras dependen del valor catastral, los años de tenencia y el municipio concreto.
Caso real · Castelló d'Empúries · 2026
Qué cambia entre los dos métodos
El método objetivo parte del valor catastral del suelo, los años de tenencia y unos coeficientes fijados por ley. Es un cálculo cerrado, que no depende del precio de venta. Si la propiedad lleva muchos años en el patrimonio y el valor catastral del suelo es alto, suele salir más caro.
El método real compara el precio de adquisición con el precio de venta y aplica la parte proporcional correspondiente al suelo según el catastro. Si has vendido justo por encima de lo que pagaste, suele salir muy favorable. Si has vendido con fuerte plusvalía real, puede salir más caro que el objetivo.
El caso de Castelló no es una excepción: en la mayoría de transmisiones familiares donde el inmueble lleva muchos años en el patrimonio y no se ha vendido a un precio muy superior al de compra, el método objetivo sale ganando. Cuando la venta es especulativa o a corto plazo, el método real suele ser más barato.
Comparativa por ayuntamientos: qué hay que saber
Esta tabla resume la información práctica que cambia por municipio y que conviene verificar antes de presentar la liquidación. Los tipos impositivos concretos y las bonificaciones se actualizan año a año por ordenanza fiscal; para el cálculo exacto, lo mejor es consultar la versión vigente de 2026 en la web del ayuntamiento o pedirnos que lo hagamos nosotros.
| Ayuntamiento | Simulador en línea | Forma de presentación | Bonificaciones destacadas |
|---|---|---|---|
| Roses | Sí | Autoliquidación | Mortis causa entre descendientes y cónyuges |
| Figueres | Consultar OAC | Autoliquidación / liquidación | Mortis causa entre descendientes y cónyuges |
| L'Escala | Consultar OAC | Autoliquidación | Mortis causa entre descendientes y cónyuges |
| Castelló d'Empúries | Consultar OAC | Autoliquidación | Mortis causa entre descendientes y cónyuges |
| Platja d'Aro | Consultar OAC | Autoliquidación / liquidación | Mortis causa entre descendientes y cónyuges |
| Sant Feliu de Guíxols | Consultar OAC | Autoliquidación | Mortis causa entre descendientes y cónyuges |
| Lloret de Mar | Consultar OAC | Autoliquidación | Mortis causa entre descendientes y cónyuges |
| Blanes | Consultar OAC | Autoliquidación | Mortis causa entre descendientes y cónyuges |
| Girona ciudad | Sí | Autoliquidación | Mortis causa entre descendientes, cónyuges y vivienda habitual |
Apuntes por ayuntamiento
Después de cerrar operaciones en los nueve municipios donde operamos, hay matices prácticos que vale la pena conocer antes de plantear una venta.
Roses
Es de los pocos ayuntamientos de la Costa Brava que ofrece una herramienta práctica en línea para hacer una previsión orientativa de la plusvalía antes de la venta. Ahorra tener que ir a la OAC y permite al vendedor hacerse una idea rápida del coste. Para edificios enteros siempre recomendamos comprobar el cálculo con gestoría o con nosotros, porque uno de los dos métodos puede salir bastante más favorable que el que da el simulador por defecto.
Figueres
Mercado con mucho edificio antiguo en el centro y una parte importante de operaciones por herencia. La autoliquidación se presenta en la OAC o por la sede electrónica. Para edificios con varios propietarios por herencia, vale la pena verificar si la bonificación mortis causa cubre todo el valor catastral o si hay tope.
L'Escala
Fuerte presencia de propiedad de no residentes, sobre todo franceses. Para vendedores no residentes hay que tener presente, aparte de la plusvalía, la retención del 3% del precio por el comprador a cuenta del IRPF. Las dos cosas van por separado pero a menudo se confunden.
Castelló d'Empúries
Mercado con mucho residencial de segunda residencia y operaciones con varios copropietarios (como el caso que hemos comentado). Importante calcular por los dos métodos: la diferencia puede ser sustancial cuando la propiedad lleva años en el patrimonio familiar y el valor catastral del suelo es elevado.
Platja d'Aro
Precios de venta altos en zonas como Mas Nou o S'Agaró. El método real puede salir caro en operaciones con plusvalía real importante, pero a menudo el método objetivo compensa por la limitación de los coeficientes. Recomendamos hacer los dos cálculos siempre por encima del millón de euros de venta.
Sant Feliu de Guíxols
Casco antiguo con edificios plurifamiliares de toda la vida. La mayoría de operaciones son transmisiones familiares donde el método objetivo suele ser favorable. Verificar la bonificación mortis causa antes de cualquier aceptación de herencia.
Lloret de Mar
Mercado con mucha inversión hotelera y de pisos turísticos. Para edificios enteros destinados a explotación turística, el cálculo de la plusvalía puede interactuar con la fiscalidad de la sociedad propietaria si la hay; conviene verlo con asesor.
Blanes
Mercado similar al de Lloret por perfil de comprador, pero con más rotación de viviendas residenciales. Bonificaciones estándar por mortis causa y autoliquidación vía OAC o sede electrónica.
Girona ciudad
Distinta del resto porque es mercado urbano no costero. Hay bonificaciones específicas por vivienda habitual que a menudo no se aplican porque el vendedor no las solicita. Si el inmueble ha sido vivienda habitual del transmitente, comprobar siempre la bonificación antes de presentar.
Comprando un edificio entero en la Costa Brava. La plusvalía es deuda del vendedor, pero el inmueble queda afecto a su pago. En operaciones por encima del millón de euros es habitual que la plusvalía supere los 5.000 a 15.000 €; un descuido en la escritura puede acabar reclamándose al comprador.
Pedimos siempre prueba del cálculo y, si la autoliquidación todavía no se ha presentado, una retención del precio hasta que se presente. Es uno de los puntos de la due diligence que nunca saltamos.
Qué hay que hacer antes de firmar
Si estás planteando vender un inmueble urbano en cualquiera de los nueve municipios listados, este es el procedimiento que recomendamos:
- Localiza la escritura de adquisición (precio y fecha).
- Consulta el valor catastral del suelo en el recibo del IBI o en la Sede Electrónica del Catastro.
- Verifica la ordenanza fiscal vigente del municipio (tipo impositivo y bonificaciones de 2026).
- Calcula la plusvalía por los dos métodos y compara; el contribuyente elige el más bajo.
- Si hay bonificación por mortis causa, vivienda habitual u otro supuesto, recopila la documentación antes de la escritura.
- Si hay varios copropietarios, reparte la cuota según porcentajes antes de presentar las autoliquidaciones individuales.
El motivo para hacerlo así es sencillo: si la cifra final cambia entre 500 y 2.000 € (o más) según el método, es dinero real que se queda el vendedor. Y para inversores compradores, es tranquilidad saber que el inmueble que adquieren no traerá sorpresas fiscales.
Si quieres entender en qué casos no hay que pagar este impuesto, lo explicamos en el artículo sobre cuándo no se paga la plusvalía municipal, y si tienes dudas sobre a quién corresponde pagarla, lo aclaramos en quién paga la plusvalía municipal en la venta de una vivienda.
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