La plusvàlua municipal té fama d'impost inevitable, però no sempre s'ha de pagar. Quan en una venda o transmissió no hi ha hagut increment de valor del terreny urbà, és a dir, quan es transmet per un valor igual o inferior al d'adquisició, l'operació no tributa per aquest impost. En aquest article t'expliquem quan es dona aquest supòsit, com es demostra la pèrdua amb les escriptures i quins passos cal seguir, fins i tot quan la quota surt a zero.
Què grava exactament la plusvàlua municipal
La plusvàlua municipal és el nom popular de l'Impost sobre l'Increment de Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana (IIVTNU). El gestiona l'ajuntament i, com indica el seu nom, grava l'increment de valor del sòl urbà entre el moment en què es va adquirir l'immoble i el moment en què es transmet. En una compravenda el paga el venedor, normalment dins dels 30 dies hàbils següents a l'escriptura.
El punt clau, i el que sovint es passa per alt, és aquest: l'impost grava un increment de valor. Si aquest increment no existeix, falta el fet que justifica el tribut. Aquesta és la base de tot el que ve a continuació.
Quan no es paga: el supòsit d'inexistència d'increment de valor
El cas més clar en què no es paga plusvàlua municipal és quan el terreny no s'ha revaloritzat entre la compra i la venda. Si véns (o transmets) per un valor igual o inferior al que et va costar adquirir l'immoble, no hi ha hagut guany de sòl i, per tant, no hi ha base per tributar.
Aquest principi no és una interpretació nostra: prové de la doctrina del Tribunal Constitucional. El Tribunal va establir que no es pot sotmetre a tributació una transmissió en què no s'ha produït cap increment de valor del terreny, perquè això vulneraria el principi de capacitat econòmica. Posteriorment, el Constitucional també va declarar inconstitucional el sistema de càlcul que s'aplicava abans, fet que va obligar a reformar l'impost l'any 2021. Des d'aquella reforma, la normativa reconeix de manera expressa el supòsit de no subjecció quan no hi ha increment de valor.
Si el terreny no s'ha revaloritzat entre la compra i la venda, no hi ha increment de valor i, per tant, no hi ha plusvàlua municipal a pagar.
Cal una precisió important: que no s'hagi de pagar no vol dir que no s'hagi de fer res. En la majoria de municipis cal igualment declarar o comunicar la transmissió i acreditar que no hi ha hagut increment de valor. Ho veiem més avall.
Com es demostra que no hi ha hagut increment de valor
La manera habitual de demostrar la pèrdua és comparar dos números que ja consten en documents oficials:
- El valor en l'escriptura d'adquisició (el que vas pagar quan vas comprar o el valor declarat si vas heretar).
- El valor en l'escriptura de transmissió (el preu al qual vens ara).
Si el valor de transmissió és igual o inferior al d'adquisició, es considera que no hi ha hagut increment de valor del terreny. La comparació es fa sobre el component del sòl, no sobre la construcció, per la qual cosa de vegades cal afinar quina part del valor correspon al terreny. Per sostenir-ho es poden aportar les escriptures, els rebuts d'IBI amb el valor cadastral del sòl i, en casos més complexos, un informe pericial.
És important tenir present que la càrrega de la prova recau en el contribuent: és qui ven qui ha d'acreditar que no hi ha hagut guany. Per això, preparar bé la documentació abans de signar marca la diferència entre que l'ajuntament accepti la inexistència d'increment sense friccions o que apareguin requeriments posteriors.
Casos típics en què no es tributa
A la pràctica, els supòsits que veiem amb més freqüència en què no s'acaba pagant plusvàlua municipal són aquests:
- Venda per sota del preu de compra. El cas més directe: si l'immoble s'havia comprat per un import superior al de la venda actual i es pot acreditar amb les escriptures, no hi ha increment de valor del sòl.
- Transmissions sense guany de terreny. Operacions en què, un cop aïllat el component del sòl, no es detecta cap revaloració entre l'adquisició i la transmissió.
- Determinades herències i donacions en què tampoc no es produeix increment de valor del terreny, sempre segons les xifres concretes i l'ordenança aplicable.
Cada situació depèn de les dates, dels valors documentats i de l'ordenança del municipi, de manera que el resultat no és automàtic: cal calcular-ho cas per cas. Si vols veure com es fa el càlcul quan sí que hi ha guany, ho expliquem a fons a l'article sobre com es calcula la plusvàlua municipal ajuntament per ajuntament a Girona i la Costa Brava.
El contrast: quan sí que hi ha guany, tria bé el mètode
Quan sí que hi ha hagut increment de valor, la plusvàlua es paga, però encara hi ha marge per pagar el just. Des de la reforma de 2021 conviuen dos sistemes de càlcul i el contribuent pot triar el més favorable:
- Mètode objectiu: es pren el valor cadastral del sòl i es multiplica per uns coeficients segons els anys de tinença.
- Mètode real: es calcula l'increment efectiu del terreny entre el valor d'adquisició i el de transmissió.
La diferència entre tots dos pot ser molt gran, com mostra un cas real que hem gestionat des d'Immo Somnis.
En una operació real gestionada per Immo Somnis, el càlcul de la plusvàlua municipal pel mètode objectiu donava 567,28 €, mentre que pel mètode real en sortien 2.148,96 €. Triar el mètode correcte va estalviar més de 1.580 € en aquella transmissió.
La lliçó és doble: quan hi ha guany, escollir bé el mètode pot estalviar centenars o milers d'euros; i quan no hi ha guany real, directament no es tributa. En tots dos casos, calcular les dues opcions abans de liquidar val molt la pena.
Operació anònima; les xifres depenen del valor cadastral, els anys de tinença i el municipi concret.
Cas real gestionat per Immo Somnis · les xifres corresponen a una transmissió concreta
Cal declarar la plusvàlua encara que surti a zero?
En la majoria de casos, sí. Que l'operació no generi quota no equival a no fer cap tràmit. Moltes ordenances municipals obliguen a comunicar o declarar la transmissió dins del termini (habitualment 30 dies hàbils des de l'escriptura en compravenda) i a acreditar la inexistència d'increment de valor amb la documentació corresponent.
Saltar-se aquest pas perquè "no toca pagar" és un error habitual que pot acabar en requeriments o, en alguns casos, sancions formals. La recomanació pràctica és sempre la mateixa: comprovar l'ordenança del municipi concret i, si surt pèrdua, presentar la declaració amb les escriptures que ho acrediten.
Per a qui inverteix en edificis a la Costa Brava. En una cartera amb diverses transmissions, identificar abans de signar quines operacions no tenen increment de valor del sòl evita pagar plusvàlues que no corresponen i ordena la documentació per acreditar-ho.
Tenir el càlcul fet abans de l'escriptura, tant del mètode objectiu com del real, et permet decidir amb números i no descobrir sorpreses després de la signatura.
Què recomanem fer abans de signar
Per evitar pagar de més (o no acreditar bé una pèrdua), a Edificis Girona seguim aquest procediment abans de qualsevol transmissió:
- Localitzar l'escriptura d'adquisició i la data, i aïllar el valor del terreny.
- Comparar-lo amb el valor de transmissió previst per veure si hi ha o no increment de valor del sòl.
- Si hi ha guany, calcular la plusvàlua pels dos mètodes (objectiu i real) i triar el més favorable.
- Si no hi ha guany, preparar la documentació per acreditar la inexistència d'increment davant l'ajuntament.
- Comprovar l'ordenança del municipi per als terminis i la forma de declarar.
Aquesta plusvàlua és només una de les peces fiscals d'una venda. Si vols la imatge completa del que acabes cobrant net, ho desglossem a l'article sobre els impostos en vendre un edifici sencer a Catalunya, i si tens dubtes sobre a qui correspon pagar-la, ho aclarim a qui paga la plusvàlua municipal en la venda d'un habitatge.
Vols saber si has de pagar plusvàlua o no?
Si tens un edifici a Girona o la Costa Brava i et planteges vendre'l o transmetre'l, revisem amb tu si l'operació té increment de valor del sòl i calculem la plusvàlua pels dos mètodes abans de signar. Sense compromís.
Consulta el teu cas